Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость

инвестиции в недвижимость Инвестиции

Инвестиции в недвижимость всегда приносили доход своим инвесторам. Разберемся в вопросе, как эффективно и стабильно зарабатывать от вложений в недвижимое имущество. И какие виды заработка предоставляет обывателю владение жилой площадью.

Способы заработка на недвижимости

Заработок на недвижимости имеет множество вариантов, каждый из которых наделен своими преимуществами, механизмами работы и результативностью.

Для инвестора открываются следующие способы заработать:

  • Субаренда.
  • Сдача в аренду собственного жилья.
  • Коммерция.
  • Доходные дома с управлением.
  • Перепродажа.
  • REIT-фонды.

Разберемся детально с каждым видом получения дохода.

Субаренда

Если вы снимаете жилье, то можете обеспечить себя дополнительным заработком, сдавая часть жилья или всю площадь в субаренду. Этим понятием принято называть повторную сдачу жилой площади клиентам. Для этого необходимо соблюдение ряда условий:

  • В договоре с первоначальным клиентом должно быть прописано разрешение на субаренду.
  • С прибыли должны выплачиваться налоги.

Субаренда может быть на длительный и короткий срок. Целесообразность сроков пользования жильем зависит от ряда нюансов, таких как количество населения в городе, востребованность и качество жилья.

Сдача собственного жилья

Этот вариант подходит, если имеется дополнительная площадь, которую можно сдать в наем. Кроме того, можно снять квартиру с меньшей квадратурой и сдать собственную, если гарантируется прибыль, которая покроет расходы на услуги ЖКХ и выведет доход в «плюс».

Услуги предоставляются при строгом наличии договора между арендатором и клиентом. В договоре должны быть отражены суть услуги, сроки предоставления, риски и взаимная ответственность сторон.

Под взаимной ответственностью сторон подразумевается соблюдение базовых установочных правил. Кроме того, в случае порчи имущества или его кражи, договор станет юридическим обоснованием в суде.

Коммерческая недвижимость

Коммерческая деятельность, связанная с недвижимым имуществом, включает в себя различные вариации. Самой перспективной является сдача под организацию магазина, парикмахерской или иной прибыльной организации.

Причем открыть какое-либо заведение можно и самостоятельно. Однако в этом случае заработок на недвижимости перейдет в разряд заработка от предоставления коммерческих услуг. Для получения пассивного дохода лучше сдать квартиру в наем под коммерческие цели.

Доходные дома с управлением

Дома для дохода — это многоквартирные строения, жилая площадь которых предусмотрена не для продажи, а для сдачи в аренду. Этот бизнес очень развит в США, где 1/3 населения не имеет собственного жилья.

Чтобы обеспечить себе доход от такого дома, необходимо первоначально вложить очень большие средства на приобретение. А потом подобрать квалифицированный рабочий персонал, который начнет осуществлять управление.

Управляющий доходным домом должен заниматься рекламой, показами, составлением и заключением договоров, а также сбором выплат.

Если самостоятельно заниматься управлением, то получение прибыли не станет пассивным, так как потребует больших личных трудозатрат.

Перепродажа

Как зарабатывать на перепродаже? Единственный способ – это покупка жилья дешевле и последующая продажа его дороже. В этом случае прибылью станет разница между ценами. В чем трудность такого заработка? Необходимо разбираться в рынке недвижимости и клиентском спросе. Придется самостоятельно заниматься приобретением и перепродажей. А также откладывать часть прибыли на проведение ремонта, так как именно ремонт приводит к желаемому удорожанию.

Такой вид деятельности требует от инвестора уверенных юридических знаний купли-продажи. В случае простоев такой бизнес станет убыточным. Кроме того, должен быть высокий спрос на квартиры в регионе. Данный вид заработка крайне нерентабелен в маленьких городках.

REIT-фонды

В настоящее время REIT-фонды не имеют активного распространения в Российской Федерации. Но для инвесторов в России есть возможность вкладывать средства в иностранные фонды.

Суть заработка в покупке ценных бумаг, которые выпускаются REIT-фондом. Это специальная организация, которая вкладывает средства инвесторов в долевое или ипотечное предоставление жилой площади клиентам. Reit регулярно занимается продажей и сдачей квартир (домов) в аренду, а инвесторы получают свою долю дивидендов от прибыли, которую формирует фонд.

Способ подразумевает регулярный пассивный доход, который зависит от результатов работы фонда, его маркетинговых манипуляций и мощностей.

принцип работы REIT-фонда
принцип работы REIT-фонда

Купить REIT можно через иностранного брокера (американского — Interactive Brokers, Lightspeed,  Just2Trade или европейского — Saxo Bank,  CapTrader, Exante). Тем, у кого нет доступа к иностранным посредникам, могут приобрести REIT на СПб бирже через российского брокера. Удобнее всего это сделать через Тинькофф, ВТБ и Freedom Finance.

топ 5 REIT-фондов

Доходная недвижимость с нуля

Чтобы начать получать доход с недвижимости, для начала нужно определиться с методикой зарабатывания. Затем приобрести жилплощадь. В качестве собственности может выступать квартира из вторичного или нового фонда (новостройки), которая приобретена за наличные, в ипотеку или с помощью иного кредита. Кроме того, важно качество объекта бизнеса — элитное жилье, частное земельное владение или же объекты за рубежом.

Вложения в новостройку

Новостройки являются выгодным приобретением, так как имеют высокое качество постройки. Вложения в новостройку выгодны из-за большого спроса среди обывателей, желающих снять хорошую квартиру на длительный срок.

Плюсы
Приобретение новостроек субсидируется различными государственными программами.
Такое жилье длительное время не будет нуждаться в капитальном ремонте.
Презентабельность новостроек повышает их востребованность.
Минусы
Необходимость вкладываться в ремонт.
Спрос среди клиентов может быть снижен из-за низкого уровня инфраструктуры в новых районах.

Покупка вторички недорого

Рентабельность покупки вторички состоит в ее дешевизне в сравнение с новым фондом площадей. Но так ли это на самом деле? Разберемся, как купить вторичное жилье недорого и заработать деньги от сдачи в аренду.

Прежде всего, спрос для инвестирования должен быть ориентирован на жилье со следующими параметрами:

  • 3 или 4 комнаты, с возможностью деления на отдельные студии.
  • Нахождение в удобном и востребованном районе. Допустим, если вы сдаете квартиры студентам, то желательно выбрать район сосредоточения учебных заведений и т.п.
  • Средний уровень комфорта, включающий комплектацию квартиры всем необходимым, а также приемлемый уровень ремонта и удобств.

Чтобы покупка была выгодной, стоит обратить внимание на те квартиры, которые продаются «срочно». В этом случае владелец будет готов пойти на финансовые уступки. Целесообразным является приобретение квартир, которым нужен ремонт. В таком случае стоимость может быть существенно снижена, а будущие прибыли покроют расходы на ремонт.

Если вы не обладаете должными навыками для выявления дефектов, то на момент осмотра квартиры лучше нанять независимого оценщика или специалиста, который разбирается в ремонте.

деление квартиры на студии
деление 5-комнатной квартиры на студии

Покупка коммерческой недвижимости в ипотеку

Коммерческая площадь может быть приобретена в ипотеку любым обывателем с чистой кредитной историей. Для этого необходимо:

  • Подобрать объект и определиться с его стоимостью.
  • Заключить предварительную сделку.
  • Получить одобрение банка на ипотеку (кредит).

После недвижимость может быть сдана под коммерцию или стать объектом самостоятельного ведения коммерческой деятельности.

Плюсы
Высокая прибыль.
Привлечение стороннего персонала для ведения дел.
Выбор индивидуального вида коммерции, который востребован в регионе.
Минусы
Высокая финансовая нагрузка, которая снижает прибыль. Нагрузка состоит из налогов, затрат на ипотеку, выплаты за ЖКХ, поддержание сооружения на должном уровне.
Возможны простои из-за нерентабельности коммерции.

Инвестирование в элитную недвижимость

Элитной недвижимостью принято считать квартиры, коттеджи и особняки повышенного комфорта и большой площади. Кроме того, важен район расположения и само качество дома, если речь идет о квартире. Элитное жилье должно учитывать наличие паркинга, прогулочных скверов, а также площадок на крыше дома. Чаще всего такое жилье предоставляется в составе отдельных жилых массивов.

Вложение в элитную недвижимость способно обеспечить высокий уровень доходов, но только если оно востребовано. Поэтому необходимо досконально изучить рынок спроса и предложения, и опираться на следующие факты при инвестировании в элитную недвижимость:

  • Элитное жилье востребовано для найма.
  • Ценовые рамки предоставления услуг. Необходимо ориентироваться на средние возможности клиентов. В противном случае аренда будет не по карману абсолютному числу обывателей. И площадь будет простаивать.
  • Лучше всего инвестировать в квартиры, так как все остальное элитное жилье специфично. Чаще всего оно приобретается состоятельными клиентами в собственность самостоятельно.

Элитное жилье предоставляет следующую выгодную возможность для заработка — сдача в долгосрочный наем организациям и корпорациям для проживания гостей, иногородних клиентов и партнеров, специалистов.

Элитная недвижимость гарантирует инвестору следующие выгоды:

  • Высокая прибыль при наличии спроса.
  • Длительный период без ремонтов.
  • Быстрый период окупаемости при приобретении в собственность.

К минусам можно отнести простои из-за несостоятельности спроса среди основной массы клиентов, так как 2/3 обывателей стремится к найму жилья из вторичного фонда.

Доходная недвижимость за рубежом

Данный вид инвестирования только набирает популярность среди обывателей. Однако он имеет ряд характерных преимуществ, которые гарантируют высокую прибыль. Чаще всего инвесторы выбирают зарубежную недвижимость в «курортных странах», например, в Турции, Черногории или Египте. Это объясняется простотой инвестирования и удобными законами для предоставления жилья в наем.

Как приобрести или арендовать недвижимость за рубежом?

Для этого не обязательно иметь гражданство выбранной страны, но обязательным является выплата налоговых сборов в казну государства.

Нецелесообразно приобрести жилье и сдавать его в наем гражданам этой зарубежной страны. Лучше воспользоваться спросом среди соотечественников. Например, если вы владеете квартирой в Алании (Турция), реализуйте спрос ваших сограждан на проживание в апартаментах или квартире на период отдыха.

Преимущества
Высокая прибыль.
Возможность сдачи в субаренду.
Возможность самостоятельного использования жилья за рубежом.
Перспективы для открытия дополнительного или основного бизнеса за рубежом.
Недостатки
Сдача квартир в наем может носить сезонный характер.
Возможно изменение законов о налогообложении и владении жильем для иностранных граждан.

Инвестирование в земельные участки

Это еще один выгодный способ инвестиций в недвижимость. Только в данном случае в качестве недвижимого имущества выступают земельные участки. К ним можно отнести частные хозяйства, угодья, дачные участки, лесные и равнинные массивы. А также различные виды водоразделов — реки, озера и прочие водоемы, которые находятся в собственности.

Формально все водные ресурсы принадлежат государству. Но речь идет о внутренних озерах родовых угодий и частных землевладений, что крайне развито в Сибири и на Дальнем Востоке.

Приобретение в собственность земельного участка позволяет сдавать его под реализацию множества проектов, таких как парки, рынки, ярмарки, развлекательные центры и пр.

Преимущества
Земельный участок может быть приобретен не только индивидуально, но и с участием пайщиков. В этом случае сдачу участка можно производить от лица акционерного общества с равным распределением затрат и прибылей.
Колоссальная прибыль от реализации разнообразных коммерческих объектов или от сдачи в наем.
Недостатки
Для осуществления некоторых видов коммерческой деятельности или обеспечения производства потребуется разрешение кадастровых и экологических надзорных органов.
Если участок не разработан, потребуются затраты на благоустройство.

Плюсы и минусы инвестиций в недвижимость

Плюсы
Реализация различных возможностей для получения прибыли.
Самоокупаемость вложений.
Возможность иметь пассивный доход.
Реализация проектов за рубежом.
Перспективы к расширению.
Невысокие затраты на амортизацию и поддержание объектов в должном состоянии после разового первоначального вложения.
Обширный выбор объектов недвижимости для инвестиций.
Открытый рынок, который подразумевает постоянный спрос.
Выгодная и удобная система налогообложения.
Юридическая защита бизнеса: подразумевается фиксация рисков и составление официальных договоров.
Широкий спектр возможностей для приобретения и инвестиций: наличный расчет, ипотека, кредитование, субсидирование и т.п.
Минусы
Площадь может быть не востребована в данный момент времени в данном регионе.
Простои площади грозят убытками, так как расходы превысят прибыль.
Есть риск несвоевременных выплат со стороны клиента, порча имущества или его кража.

Несмотря на указанные недостатки, инвестиции в недвижимость имеют хорошие перспективы. Они гарантируют получение прибыли и создание пассивного дохода. Величина же будущей прибыли зависит от суммы первоначальных вложений.

Узнайте, как и сколько можно заработать, давая деньги в долг.

Светлана
Оцените автора
Инвестиции
Добавить комментарий